不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

不動産

1 ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。

なぜ違う: DCF法で現在価値に割り引くのは各期の純収益と復帰価格であり、総収入ではない。

2 ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。
3 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、投下した自己資金に対する収益率の向上を期待することができる。

なぜ違う: レバレッジ効果が働くのは対象不動産の収益率が借入金の金利を上回る場合であり、下回る場合は逆レバレッジとなる。

4 ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

なぜ違う: NOI利回りは年間の純収益（総収入から諸経費を控除した額）を総投資額で除して算出する。

正解: 2

要点: 正解は 2）。NPV法は、投資期間中に得られる収益（および売却価格）の現在価値の合計から投資額の現在価値の合計を差し引き、これがプラス（収益の現在価値が投資額の現在価値を上回る）であれば投資適格と判定する手法である。

NPV法は、投資期間中に得られる収益（および売却価格）の現在価値の合計から投資額の現在価値の合計を差し引き、これがプラス（収益の現在価値が投資額の現在価値を上回る）であれば投資適格と判定する手法である。よって2が正しい。DCF法で現在価値に割り引くのは総収入ではなく各期の純収益と復帰価格。借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金利を上回る場合にレバレッジ効果で自己資金利回りが高まり、下回れば逆レバレッジとなる。NOI利回りは総収入ではなく年間純収益（総収入から諸経費を控除した額）を総投資額で除して求める。

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出典：一般社団法人金融財政事情研究会／特定非営利活動法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会 ファイナンシャル・プランニング技能検定 2級学科試験 2026年5月公表分 問50